Cảnh báo mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ

Mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ chẳng khác nào bỏ tiền ra mua một mớ rắc rối cho chính mình. Mất tiền mà không được gì đã đành, có khi người mua còn rớ phải một mớ rắc rối liên quan đến tranh chấp, pháp lý.

Mua đất nền dự án được xem là cách góp vốn đầu tư bảo đảm an toàn và hứa hẹn năng lực sinh lời cao.

• Về đất nền

  Bạn đang đọc: Cảnh báo mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ

  , lợi ích của nó thì thì khỏi phải bàn cãi. So sánh đất nền với các loại hình bất động sản khác thì nó có nhiều ưu thế hơn về: Vốn thấp (chỉ bằng 35 – 50% so với các loại hình bất động sản khác), tỷ lệ rủi ro thấp hơn và đất nền khó mất giá (thường chỉ tăng chứ không giảm).

• Còn đất nền dự án

  , nếu đem so sánh với đất nền thổ cư thì đất nền dự án thường có “giá” hơn khi nó nằm trong tổng thể dự án đã được quy hoạch chỉn chu, có đầy đủ các tiện ích, có định hướng phát triển rõ ràng…

Đó là tất cả chúng ta đang nói tới những quyền lợi khi mua đất nền và đất nền dự án. Nhưng tổng thể những điều đó sẽ không có nếu như mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ. Thậm chí, chẳng những không có lợi mà còn vướng phải rất nhiều rủi ro đáng tiếc không hề lường trước về sau.

Đất dự án có được cấp sổ đỏ?

Các dự án bất động sản khi triển khai hoạt động giải trí mua và bán phải triển khai thủ tục cấp sổ đỏ đất nền dự án cho người mua. Thủ tục này thường do chủ góp vốn đầu tư thực thi, nhưng cũng có trường hợp người mua muốn tự mình thực thi thủ tục xin cấp giấy ghi nhận.

Như vậy, đất dự án được và bắt buộc phải cấp sổ đỏ thì mới đảm bảo pháp lý cho người mua. Việc cấp sổ đỏ là nghĩa vụ của chủ đầu tư và quyền lợi đương nhiên của khách hàng. Nếu người mua mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ thì chưa có quyền sử dụng đất và có khả năng “vấp” phải rất nhiều rủi ro.

Giải mã sự hấp dẫn của đất nền dự án chưa có sổ đỏ

Ở bài viết Có nên góp vốn đầu tư đất nền hay không ? Thị Trường Today đã nói rõ khái niệm đất nền là gì. Theo đó, đất nền là những lô đất gần như chưa có tác động ảnh hưởng của con người, vẫn còn trong trạng thái nguyên vẹn như bắt đầu. Còn đất nền dự án là những lô đất được nằm trong quy hoạch của chủ góp vốn đầu tư, nhưng vẫn chưa được triển khai kiến thiết xây dựng.

Đất nền dự án là những lô đất nằm trong quy hoạch của chủ góp vốn đầu tư Đất nền có 2 loại : Đất nền thổ cư và đất nền dự án. Mỗi loại đất nền sẽ có những ưu và điểm yếu kém riêng, tuy nhiên đất nền dự án được nhìn nhận cao hơn cả. Vì vậy, khi được hỏi nên mua đất dự án hay đất thổ cư, đa số người mua sẽ chọn đất dự án để bảo vệ pháp lý và năng lực sinh lời trong nay mai.

Đó là khái niệm đất nền và đất nền dự án. Vậy còn đất nền dự án chưa có sổ đỏ được hiểu như thế nào? Đất nền dự án chưa có sổ đỏ là những lô đất thuộc diện quy hoạch của chủ đầu tư, nằm trong một dự án nhất định, nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Từ “ chưa có ” và “ không có ” là hai từ khác nhau trọn vẹn. “ Chưa có ” có nghĩa là hiện tại chưa có, nhưng tương lai sẽ có. Còn “ không có ” nghĩa là hiện tại và tương lai đều không có. Nhưng so với bất động sản, đơn cử là sổ đỏ thì : “ Chưa có sổ đỏ ” cũng có nghĩa là năng lực “ không có sổ đỏ ” rất cao. Đất nền dự án là những loại sản phẩm được hình thành trong tương lai. Lợi dụng điều này, những chủ góp vốn đầu tư ( thường là không uy tín ) sẽ trấn an người mua rằng : Cứ mua đất trước đi, sau này chủ góp vốn đầu tư sẽ bổ trợ sổ đỏ sau. Và những trường hợp này thường thì người mua sẽ mua được đất nền dự án với giá khá rẻ so với thị trường. Đó chính là sự mê hoặc của việc mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ. Giá rẻ, người mua kỳ vọng sau khi mua xong sẽ hợp thức hóa mảnh đất này nhằm mục đích thu về khoản giá trị lớn hơn. Cộng với cam kết sẽ bổ trợ sổ đỏ sau chủ chủ góp vốn đầu tư khiến cho người mua tin yêu và nhanh gọn xuống tiền để mua đất với giá hời. Nhưng người mua đâu có biết, hai từ “ chưa có ” ấy lại có nghĩa là không có hoặc không khi nào có.

Tầm quan trọng của sổ đỏ:

Sổ đỏ hay còn gọi là Giất ghi nhận quyền sử dụng đất, là sách vở chứng tỏ quyền sử dụng đất hợp pháp của một cá thể, một mái ấm gia đình hoặc tổ chức triển khai, được nhà nước công nhận và bảo vệ. Khi có sổ đỏ, người thay mặt đứng tên trên sổ đỏ sẽ được triển khai những quyền cơ bản tương quan đến gia tài gồm có :

• Quyền chiếm hữu:

  Khả năng nắm giữ tài sản, chiếm giữ tài sản của người có tài sản;

• Quyền sử dụng:

  Khả năng sử dụng tài sản, khai thác các giá trị vốn có của tài sản hoặc nâng cao các giá trị của tài sản nhằm mục đích sinh lời hoặc mục đích hợp pháp khác;

• Quyền định đoạt:

  Khả năng đưa ra những quyết định liên quan trực tiếp đến sự tồn tại của tài sản hoặc sự chuyển dịch về mặt sở hữu của tài sản như cho, tặng, cho mượn, cho thuê, cho vay, bán, chuyển nhượng, cầm cố…

Từ đó suy ra, mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ hay mua đất bất kỳ chưa (hoặc không) có sổ đỏ thì không có các quyền nói trên.

4 rủi ro khi mua đất nền chưa có sổ đỏ

Hiện nay có rất nhiều chủ đầu tư bán đất nền chưa có sổ đỏ. Đó có thể là dự án của những chủ đầu tư nhỏ lẻ, không uy tín, chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đã vội rao bán (cũng có khả năng họ sẽ xin được giấy phép để cấp sổ đỏ, nhưng phải đợi thời gian rất lâu). Nhưng cũng có thể là những chủ đầu tư lừa đảo, thực chất dự án không có, chỉ là họ tự “vẽ” ra để lừa người mua, khi trao tiền xong thì người bán cũng biến mất.

Mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ nghĩa là mua đất chưa có sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nên chắc chắn một điều đó là không được đảm bảo về pháp lý. Khi không được đảm bảo về mặt pháp lý, thì dưới đây là 4 rủi ro người mua phải đối mặt.

1. Không được công chứng hợp đồng mua bán

Điểm d khoản 1, Điều 40 Luật công chứng năm trước lao lý : Một trong những sách vở cần phải có trong hồ sơ nhu yếu công chứng đó là “ Bản sao Giấy ghi nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao sách vở sửa chữa thay thế được pháp lý lao lý so với gia tài mà pháp lý lao lý phải ĐK quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, thanh toán giao dịch tương quan đến gia tài đó ”.

Vậy khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ thì người mua không thể công chứng hợp đồng mua bán. Khi này chỉ còn cách thực hiện hợp đồng viết tay. Nhưng hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp lý không? Câu trả lời là không.

Tiền đã trao trong khi hợp đồng không được công chứng, điều gì sẽ bảo vệ cho người mua rằng tiền mình trao tiền đúng nơi đúng chỗ ? Liệu chủ góp vốn đầu tư có lật lọng nói rằng mình chưa đưa tiền hay không ? Với hợp đồng chưa công chứng thì tổng thể mọi rủi ro đáng tiếc đều hoàn toàn có thể xảy ra.

Không có sổ đỏ, không hề công chứng hợp đồng mua và bán

2. Khó để xác minh nguồn gốc đất

Nếu không có sổ đỏ, người mua sẽ không thể nào biết được đất mình mua có thuộc diện đang tranh chấp ? Hay đó là đất nông nghiệp không hề quy đổi mục tiêu sử dụng ? Hoặc thậm chí còn đó là đất đã có quyết định hành động tịch thu của nhà nước … ? Nếu không có sổ đỏ, người mua khó mà xác định được nguồn gốc đất và thực trạng đất hiện giờ như thế nào. Trong khi nếu có sổ đỏ, thì những thông tin đó đều được hiển thị rõ ràng. Nếu chẳng may đó là đất đang tranh chấp, hay đất thuộc diện tịch thu thì người mua sẽ phải dính vào kiện tụng hoặc mất trắng mà không biết tìm ai chịu nghĩa vụ và trách nhiệm.

Không có sổ đỏ, khó để xác định nguồn gốc đất

3. Không thể vay vốn ngân hàng

Ngân hàng có quy định, muốn vay vốn ngân hàng thì người vay sẽ phải thế chấp sổ đỏ. Nhưng mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người vay lấy gì để thế chấp?

Số tiền bỏ ra mua đất nền dự án không hề nhỏ, nhiều người phải vay vốn, chạy vạy khắp nơi mới cỏ đủ. Khi đã mua được đất rồi, họ lại phải lấy sổ đỏ để thế chấp ngân hàng với ngân hàng nhà nước, liên tục vay vốn trả xoay vòng. Nhưng khi đất nền chưa có sổ đỏ, người mua chẳng thể vay vốn, không xử lý được nợ nần, có khi lại vướng phải rất nhiều rủi ro đáng tiếc như nói trên.

Không có sổ đỏ, không hề thế chấp ngân hàng vay vốn ngân hàng nhà nước

4. Không thể cho, tặng, cho thuê, chuyển nhượng… cho người khác

Điều 188 Luật đất đai 2013 lao lý về Điều kiện triển khai những quyền quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, thừa kế, khuyến mãi ngay cho, thế chấp ngân hàng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau : “ 1. Người sử dụng đất được thực thi những quyền quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, khuyến mãi cho, thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất ; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có những điều kiện kèm theo sau đây :

1. a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
2. b) Đất không có tranh chấp;
3. c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Điều đó có nghĩa là, khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người mua sẽ không được thực hiện các quyền cơ bản (đáng lý ra là của mình) như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, tặng cho… Nói tóm lại, gần như không có bất cứ quyền định đoạt nào đối với mảnh đất mình đã bỏ tiền hoặc rất nhiều tiền ra mua.

Không có sổ đỏ, không có quyền định đoạt so với đất

Có nên mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ?

Nhìn vào một mớ những rủi ro đáng tiếc nói trên có lẽ rằng người mua tự đã có câu vấn đáp cho mình.

• Nhưng trong trường hợp

  giá đất nền dự án chưa có sổ đỏ đang rất rẻ

  thì sao? Người mua nên nhớ “tiền nào của nấy”, trong thời buổi giá đất “leo thang” như hiện nay, không có chuyện một miếng đất “ngon” lại được rao bán với một mức giá rẻ. Trừ khi nó có vấn đề gì đó, chẳng hạn như không có sổ đỏ chẳng hạn (nhưng chủ đầu tư lại trấn an người mua bằng cách nói “chưa có sổ đỏ”).

• Nhưng nếu đó là

  dự án của chủ đầu tư uy tín

  ? Chủ đầu tư uy tín thường sẽ không bán sản phẩm khi không thể cam kết có sổ đỏ cho sản phẩm mình bán. Những chủ đầu tư bán đất nền chưa có sổ đỏ thường là những người chưa xin được giấy phép, chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận… Hoặc thậm chí, họ không cần sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, vì đơn giản đó là dự án “ma” do chính họ “vẽ” ra để lừa tiền người mua.

Đất nền dự án hiện đang là kênh góp vốn đầu tư lôi cuốn không chỉ nhà góp vốn đầu tư mà còn là người mua ở khắp mọi nơi. Với đất nền, họ hoàn toàn có thể xây nhà để ở, xây quán kinh doanh thương mại nhưng đồng thời cũng hoàn toàn có thể đợi chờ cơ hội sinh lời sau này. Được cho là mảnh đất phì nhiêu để góp vốn đầu tư, nhiều người không ngại bỏ ra số tiền lớn để mua. Cũng có nhiều người quá vội vã, thêm phần cả tin mà mua phải những loại sản phẩm đất nền dự án chưa có sổ đỏ, rước vào người vô vàn những rủi ro đáng tiếc. Đất nền dự án đúng là bảo đảm an toàn và năng lực sinh lời được đáng giá cao thật. Nhưng điều đó chỉ có khi người mua mua đất nền dự án của những chủ góp vốn đầu tư uy tín và phải có sổ đỏ. Nếu không, thực tiễn sẽ đi ngược lại trọn vẹn với những mong ước của người mua. Đó là nó không còn bảo đảm an toàn, cũng không thể nào sinh lời được nữa.

Những lưu ý khi mua đất nền chưa có sổ đỏ

Khi nghiên cứu và phân tích nên mua nhà đất ở quá trình mở bán nào, những chuyên viên khuyên mọi người nên mua tiến trình thi công thiết kế xây dựng, kêu gọi vốn. Bởi lúc này người mua ít, năng lực cạnh tranh đối đầu thấp, và mua được với giá rẻ nhất hoàn toàn có thể. Nhưng đó là con dao hai lưỡi, vừa có lợi vừa có hại. Lợi là như vừa nói trên, còn hại là quy trình tiến độ này thường chưa có sổ đỏ. Chủ góp vốn đầu tư uy tín thì sẽ nỗ lực triển khai xong sổ đỏ sớm nhất hoàn toàn có thể. Nhưng chủ góp vốn đầu tư lừa đảo thì “ hứa lèo ” sẽ có sau 10 – 15 ngày, hoặc sau khi hoàn thành xong sẽ có …

Do vậy, để tránh rủi ro khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người mua cần phải lưu ý những vấn đề sau đây.

Mua đất nền dự án của chủ đầu tư uy tín

Thừa nhận, đất nền dự án là kênh góp vốn đầu tư bảo đảm an toàn và hứa hẹn năng lực sinh lời cao. Nhưng điều đó chỉ được bảo vệ khi mua đất nền dự án của chủ góp vốn đầu tư uy tín. Khi chọn mua đất nền dự án, hãy chọn những dự án của chủ góp vốn đầu tư uy tín, có kinh nghiệm tay nghề lâu năm, có tên tuổi trên thị trường, và đã từng thực thi thành công xuất sắc những dự án đất nền trước đó.

Chỉ nên mua đất nền dự án của chủ góp vốn đầu tư uy tín

Kiểm tra tính pháp lý của dự án

Để bảo vệ tính pháp lý cho đất nền dự án, người mua phải nhu yếu chủ góp vốn đầu tư cung ứng những loại sách vở sau :

• Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500;
• Nếu dự án có vốn đầu tư trên 15 tỷ, phải được cơ quan có thẩm quyền cấp công văn chấp thuận chủ trương đầu tư;
• Đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông;
• Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất;
• Ý kiến chấp thuận của Sở Xây dựng bằng văn bản.

Chỉ nên mua đất nền dự án khi dự án đã có rất đầy đủ pháp lý

Làm hợp đồng đặt cọc

Trong trường hợp người mua đã lỡ mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ thì để “ cứu vớt ” vấn đề, người mua phải làm hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ những pháp luật về cam kết của người bán và bồi thường khi không triển khai cam kết. Ở bài viết Hợp đồng đặt cọc viết tay có giá trị pháp lý không ? Thị Trường Today đã nghiên cứu và phân tích rõ và chứng minh và khẳng định : Hợp đồng đặt cọc viết tay có giá trị pháp lý. Vì vậy, khi không hề công chứng hợp đồng mua và bán, để bảo vệ hãy thực thi triển khai hợp đồng đặt cọc viết tay. Đồng thời, làm thêm giấy ủy quyền quản trị, sử dụng, định đoạt để khi đất từ “ chưa có sổ đỏ ” chuyển sang “ đất có sổ đỏ ” thì người mua hoàn toàn có thể tự mình đứng ra dữ thế chủ động triển khai những thủ tục.

Người mua có thể mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, nhưng bắt buộc phải tìm hiểu xem: Đất có hợp pháp không? Có tranh chấp không? Có nằm trong diện quy hoạch không?… Sổ đỏ thì có thể chờ, nhưng nguồn gốc của đất thì không thể không biết. Phải đảm bảo nguồn gốc đất minh bạch thì mới có cơ sở để chờ chủ đầu tư hoàn thành sổ đỏ.

Lưu ý: Để xác minh những thông tin trên, ngoài việc xác minh qua sổ đỏ người mua có thể tìm hiểu thông qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất.

Làm hợp đồng đặt cọc viết tay trong trường hợp mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ

Cuối cùng, Thị Trường Today nhấn mạnh lại một điều rằng: Mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ đồng nghĩa với việc bỏ tiền ra mua một mớ rủi ro về cho chính mình. Chúng tôi sẽ không khuyên bạn có nên mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ hay không, mà chúng tôi muốn bạn biết trước những rủi ro đó để cân nhắc thật kỹ. Nếu may mắn, bạn sẽ mua được đất nền dự án giá rẻ và được bổ sung sổ đỏ về sau. Nhưng nếu không may, bạn sẽ mất tiền, mất đất và rất có thể sẽ phải vướng vào tranh chấp, kiện tụng vì không có sổ đỏ. Thường thì đa số trường hợp sẽ nghiêng về bên không may.

Source: https://thevesta.vn
Category: Nhà Đất