Phương pháp thẩm định dự án đầu tư – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Phương pháp thẩm định dự án đầu tư) – Thẩm định giá dự án đầu tư là việc nghiên cứu, phân tích khách quan, khoa học, toàn diện tất cả mọi nội dung kinh tế kỹ thuật của dự án, đặt trong mối tương quan với môi trường tự nhiên, kinh tế xã hội để quyết định đầu tư, tài trợ vốn cho dự án. Đây là một quá trình kiểm tra đánh giá các nội dung cơ bản của dự án một cách độc lập, tách biệt với quá trình soạn thảo dự án. Thẩm định dự án tạo cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiểu quả. Các kết luận rút ra từ quá trình thẩm định là cơ sở để các đơn vị, cơ sở, cơ quan có thẩm quyền của nhà nước ra quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hoặc tài trợ cho dự án.

Để xác lập được dự án đầu tư có hiệu quả tốt thì việc vận dụng giải pháp thẩm định dự án có vai trò quan trọng để nhìn nhận xác lập được dự án đầu tư đó .

>>> Xem thêm Phương pháp thẩm định giá bất động sản

1. Dự án đầu tư là gì?

Dự án đầu tư là tài liệu do chủ đầu tư chịu trách nhiệm lập, trong đó trình một cách bày hết sức đầy đủ và chi tiết các nội dung có liên quan đến việc thực hiện đầu tư sau này nhằm mục đích khẳng định được sự đúng đắn của chủ trương đầu tư và hiệu quả của đồng vốn. Dự án đầu tư là văn kiện phản ánh trung thực kết quả nghiên cứu cụ thể toàn bộ các vấn đề về: thị trường, kinh tế, kỹ thuật, tài chính…có ảnh hưởng trực tiếp tới sự vận hành, khai thác và tính sinh lợi của công cuộc đầu tư.

• Theo Luật đầu tư năm 2014: Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
• Về mặt hình thức: dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch chặt chẽ nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
• Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài.
• Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu trong tương lai.

2. Đối tượng của thẩm định dự án đầu tư:

• Dự án Bất động sản
• Khu công nghiệp
• Cảng, mỏ, thủy điện …

3. Phương pháp thẩm định dự án đầu tư

Thẩm định dự án đầu tư thường được thực thi trải qua 5 phương pháp chính gồm có : Phương pháp thẩm định trình tự ; Phương pháp so sánh, so sánh những chỉ tiêu ; Phương pháp nghiên cứu và phân tích độ nhạy ; Phương pháp dự báo ; Phương pháp triệt tiêu rủi ro đáng tiếc. Mỗi chiêu thức biểu lộ một phương pháp tiếp cận riêng, hàm chứa phương pháp vận dụng riêng .

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

3.1. Phương pháp thẩm định trình tự.

Thẩm định dự án theo trình tự được thực thi theo một trình tự từ tổng quát đến cụ thể, Tóm lại trước làm tiền đề cho Kết luận sau .– Thẩm định tổng quát : Là việc xem xét một cách khái quát những nội dung cần thẩm định của dự án, qua đó nhìn nhận một cách chung nhất tính rất đầy đủ, tương thích và hài hòa và hợp lý của dự án. Thẩm định tổng quát được cho phép tưởng tượng khái quát về dự án, những yếu tố đa phần của dự án, tiềm năng, những giải pháp đa phần, những quyền lợi cơ bản. Từ đó tưởng tượng ra quy mô, tầm cỡ của dự án, dự án tương quan đến đơn vị chức năng nào, bộ phận nào, ngành nào, bộ phận nào là chính … Thẩm định tổng quát là cơ sở, địa thế căn cứ để thực thi những bước thẩm định tiếp theo .– Thẩm định chi tiết cụ thể : Được triển khai sau thẩm định tổng quát. Việc thẩm định này được thực thi tỉ mỉ, cụ thể cho từng nội dung đơn cử của dự án, từ việc thẩm định những điều kiện kèm theo pháp lý đến việc thẩm định thị trường, kỹ thuật, tổ chức triển khai quản trị, tài chính, kinh tế tài chính xã hội của dự án. Yêu cầu của việc thẩm định cụ thể là theo từng nội dung đầu tư bắt buộc phải có quan điểm nhận xét, Kết luận, chấp thuận đồng ý, không đồng ý chấp thuận, nêu rõ những gì cần phải bổ trợ, sửa đổi. Tuy nhiên, mức độ tập trung chuyên sâu khác nhau so với từng nội dung tùy thuộc vào đặc thù của dự án và tình hình trong thực tiễn khi thực thi thẩm định .a, Ưu điểm :

• Đơn giản, dễ thực hiện.
• Có cái nhìn tổng quan về dự án cần thẩm định.
• Có thể loại bỏ dự án mà không cần đi vào các nội dung tiếp theo.

b, Nhược điểm :

• Dễ áp dụng dập khuôn máy móc.

Điều kiện vận dụng : Thẩm định những điều kiện kèm theo pháp lý, thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức triển khai quản trị, thẩm định tài chính, thẩm định kinh tế tài chính xã hội của dự án .

3.2. Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu.

So sánh, so sánh những nội dung dự án với những chuẩn mực pháp luật pháp luật, những tiêu chuẩn, những định mức kinh tế tài chính kỹ thuật thích hợp, thông lệ trong nước và quốc tế, kinh nghiệm tay nghề trong thực tiễn, từ đó nghiên cứu và phân tích và so sánh để lựa chọn giải pháp tối ưu. Phương pháp này được triển khai theo 1 số ít những chỉ tiêu như sau :– Tiêu chuẩn phong cách thiết kế, kiến thiết xây dựng, tiêu chuẩn về cấp khu công trình do Nhà nước lao lý hoặc điều kiện kèm theo tài chính mà dự án hoàn toàn có thể đồng ý được .– Tiêu chuẩn về công nghệ tiên tiến, thiết bị trong quan hệ kế hoạch đầu tư công nghệ tiên tiến vương quốc, quốc tế .– Tiêu chuẩn so với loại loại sản phẩm của dự án mà thị trường yên cầu .– Các chỉ tiêu tổng hợp như : cơ cấu tổ chức vốn đầu tư, suất đầu tư …– Các định mức về sản xuất, tiêu tốn nguồn năng lượng, nguyên vật liệu, nhân công, tiền lương, ngân sách quản trị … của ngành theo định mức kinh tế tài chính – kỹ thuật chính thức hoặc những chỉ tiêu kế hoạch và thực tiễn .– Các chỉ tiêu về hiệu suất cao đầu tư .– Các tỷ suất tài chính doanh nghiệp tương thích với hướng dẫn hiện hành của nhà nước, của ngành so với từng mô hình doanh nghiệp .a, Ưu điểm :

• Đây là phương pháp phổ biến, đáp ứng tốt các yêu cầu thẩm định nên được sử dụng nhiều trong thực tế.
• Giúp cho việc đánh giá tính hợp lý & chính xác về các chỉ tiêu của dự án. Từ đó rút ra kết luận chính xác về dự án, là cơ sở để ra quyết định đầu tư.

b, Nhược điểm :

• Nhược điểm đầu tiên chính nằm ở hệ thống các chỉ tiêu để làm cơ sở so sánh & đối chiếu. Việc xác định hệ thống các chỉ tiêu này với một dự án cụ thể đòi hòi trình độ thẩm định cao & có khá nhiều kinh nghiệm thực tế. Hơn nữa, hệ thống chỉ tiêu này không thể sử dụng một cách máy móc mà phải được điều chỉnh linh hoạt & phù hợp với từng dự án cụ thể.
• Quy trình thẩm định phải tính toán phức tạp, đòi hỏi độ chính xác cao.

Điều kiện vận dụng :

• Phương pháp thẩm định này áp dụng cho các dự án mang nặng tính kỹ thuật, có các số liệu cụ thể phục vụ cho việc tính toán.
• Áp dụng đối với thẩm định khía cạnh pháp lý, kỹ thuật, tài chính.

3.3. Phương pháp phân tích độ nhạy

Phương pháp này được dùng để nhìn nhận được độ bảo đảm an toàn và kiểm tra tính vững chãi của những hiệu quả giám sát trước sự biến hóa của những yếu tố khách quan hoàn toàn có thể xảy ra trong quy trình triển khai dự án, cần phải thực thi nghiên cứu và phân tích độ nhạy của dự án .Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự biến hóa những chỉ tiêu hiệu suất cao tài chính khi những yếu tố có tương quan đến chỉ tiêu đó đổi khác. Phân tích độ nhạy nhằm mục đích xem xét mức độ nhạy cảm của dự án so với sự dịch chuyển của những yếu tố tương quan .Phân tích độ nhạy giúp chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với những yếu tố nào, hay nói cách khác, yếu tố nào gây lên sự biến hóa nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu suất cao để từ đó có giải pháp quản trị chúng trong quy trình triển khai dự án .Các chiêu thức nghiên cứu và phân tích độ nhạy :– Phương pháp 1 : Phân tích ảnh hưởng tác động của từng yếu tố tương quan đến chỉ tiêu hiệu suất cao tài chính nhằm mục đích tìm ra yếu tố gây lên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu suất cao xem xét .– Phương pháp 2 : Phân tích ảnh hưởng tác động của đồng thời nhiều yếu tố đến chỉ tiêu hiệu suất cao tài chính để nhìn nhận mức độ bảo đảm an toàn của dự án .

– Phương pháp 3: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường mà nhà đầu tư & nhà quản lý dự án chấp nhận được.

– Phương pháp 4 : Sử dụng độ lệch chuẩn, thông số biến thiên để nghiên cứu và phân tích độ nhạy .a, Ưu điểm :

• Cho phép lựa chọn được những dự án có độ an toàn cao.
• Xác định được hiệu quả của dự án trong điều kiện biến động của các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính. Phương pháp này thường được dùng để kiểm tra tính vững chắc về hiệu quả tài chính của dự án khi có những tình huống bất lợi có thể xảy ra. Sau đó, khảo sát sự thay đổi hiệu quả của dự án thông qua các chỉ tiêu chủ yếu như NPV (giá trị hiện tại ròng), IRR (hệ số hoàn vốn nội bộ), T (thời gian thu hồi vốn), khả năng hòa vốn… Từ đó đưa ra kết luận về tính vững chắc & ổn định của dự án, làm cơ sở cho việc đề xuất những biện pháp quản lý & phòng ngừa những rủi ro nhằm đảm bảo tính khả thi của dự án.
• Dự kiến được những tình huống bất trắc trong tương lai có thể xảy ra.
• Giúp việc xử lý số liệu dễ dàng hơn chỉ đơn giản bằng cách thay đổi một biến số vào một thời điểm.
• Không đòi hỏi ước tính xác suất.
• Tập trung vào 1 hoặc 2 biến.
• Biết rõ nguồn lực nào là quan trọng khi tham gia vào quá trình sản xuất.
• Trong trường hợp nguồn lực có hạn, phương pháp này giúp chủ đầu tư biết lựa chọn đầu tư cho yếu tô nào ở mức độ nào nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư.

b, Nhược điểm :

• Điểm bắt đầu độ nhạy là những giả định.
• Chỉ xem xét từng tham số trong khi kết quả lại chịu tác động của nhiều tham số cùng một lúc. Nếu sử dụng thay đổi nhiều tham số cùng lúc thì lại khó khăn trong việc giả định sự thay đổi do bản thân các tham số cũng có những mối liên hệ với nhau.
• Không có xác suất của kết quả cuối cùng.
• Giới hạn trong sự tương tác của các biến.
• Khó khăn đối với chuỗi quyết định.

Vận dụng trong thực tiễn :

• Phương pháp này thường dùng trong các dự án lớn, phức tạp & các dự án có hiệu quả cao hơn mức bình thường nhưng có nhiều yếu tố thay đổi do khách quan. Đây là một phương pháp hiện đại được áp dụng trong đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư.
• Chỉ đánh giá khi đã có kết quả dự báo làm cơ sở.

4.4. Phương pháp dự báo

Phương pháp dự báo xuất phát từ đặc thù của hoạt động giải trí đầu tư tăng trưởng là hoạt động giải trí mang đặc thù lâu bền hơn từ tiến trình chuẩn bị sẵn sàng đến khi đưa vào quản lý và vận hành hiệu quả đầu tư, do đó cần phải thực thi dự báo .Phương pháp dự báo sử dụng những số liệu tìm hiểu thống kê và vận dụng giải pháp dự báo thích hợp để thẩm định, kiểm tra cung và cầu về loại sản phẩm của dự án, thiết bị, nguyên vật liệu và những nguồn vào khác … ảnh hưởng tác động trực tiếp đến tính khả thi của dự án .Các chiêu thức dự báo :

• Phương pháp sử dụng hệ số co giãn của cầu.
• Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia.
• Phương pháp định mức.
• Phương pháp ngoại suy thống kê.
• Phương pháp mô hình hồi quy tương quan.

a, Ưu điểm :Làm tăng tính đúng chuẩn của những quyết định hành động nhìn nhận tính khả thi của dự án trong quy trình thẩm định .b, Nhược điểm :

• Quy trình thẩm định dự án đầu tư theo phương pháp dự báo thiếu những căn cứ khoa học & hệ thống để dự báo.
• Tốn thời gian & chi phí thực hiện cao: chi phí để tiến hành điều tra lấy số liệu thống kê, chi phí thuê chuyên gia phân tích.
• Độ rủi ro cao: dự báo có thể không chính xác do thiếu thông tin hoặc do thay đổi bất thường của nền kinh tế.
• Kết quả thẩm định dễ mang tính chủ quan của người dự báo.

Phương pháp dự báo thích hợp khi thẩm định góc nhìn thị trường, thẩm định công nghệ tiên tiến, thẩm định tài chính của dự án .

4.5. Phương pháp triệt tiêu rủi ro

Do dự án là một tập hợp những yếu tố dự kiến trong tương lai nên từ khi thực thi dự án đến khi đi vào khai thác, thời hạn hoàn vốn thường rất dài và có nhiều rủi ro đáng tiếc hoàn toàn có thể xảy ra trong quy trình thực thi dự án. Rủi ro được định nghĩa là một biến cố trong tương lai có năng lực xảy ra và sẽ ảnh hưởng tác động đến dự án. Để bảo vệ dự án được hoàn thành xong và đi vào hoạt động giải trí hiệu suất cao, phải Dự kiến được những rủi ro đáng tiếc hoàn toàn có thể xảy ra để từ đó có giải pháp phòng ngừa và hạn chế tối đa ảnh hưởng tác động mà rủi ro đáng tiếc đó gây ra, hoặc phân tán rủi roc ho những đối tác chiến lược tương quan đến dự án .Thông thường, rủi ro đáng tiếc được phân ra làm hai tiến trình :Giai đoạn thực thi dự án :

• Rủi ro chậm tiến độ thi công.
• Rủi ro vượt tổng mức đầu tư.
• Rủi ro về cung cấp dịch vụ kỹ thuật – công nghệ không đúng tiến độ, chất lượng không đảm bảo.
• Rủi ro về tài chính như thiếu vốn, giải ngân không đúng tiến độ.
• Rủi ro bất khả kháng như các rủi ro do điều kiện tự nhiên bất lợi, hoàn cảnh chính trị – xã hội khó khăn.

Giai đoạn sau khi dự án đi vào hoạt động giải trí

• Rủi ro về cung cấp các yếu tố đầu vào không đầy đủ, không đúng tiến độ.
• Rủi ro về tài chính như thiếu vốn kinh doanh.
• Rủi ro trong khâu quản lý dự án.
• Rủi ro bất khả kháng như rủi ro về tài sản và con người như hỏa hoạn, lũ quét…

a, Ưu điểm :

• Giúp doanh nghiệp tránh được những rủi ro thường gặp khi thực hiện đầu tư, nhờ đó nâng cao sự ổn định & chắc chắn của dự án.
• Giúp hoàn thiện dự án & đảm bảo tính khả thi khi thực hiện dự án.
• Là cơ sở để ngân hàng, các đơn vị tài trợ vốn… có được sự tin tưởng khi quyết định đầu tư vào dự án.

Nhược điểm :

• Chưa nhận biết được hiết các rủi ro có thể xảy ra với dự án trước & sau khi đi vào hoạt động.
• Do phải xem xét, kiểm tra và dự phòng khá nhiều tình huốn rủi ro trước khi thực hiện dự án nên sẽ rất mất thời gian tiến hành, tốn kém về chi phí & con người.

Phương pháp này vận dụng so với những dự án kiến thiết xây dựng lớn, quan trọng, cần bảo vệ tính bảo đảm an toàn và hiệu suất cao đầu tư cao. Những dự án chịu sự tác động ảnh hưởng của những yếu tố bên ngoài : điều kiện kèm theo thời tiết, giá nguyên vật liệu tăng …Dự án có vai trò rất quan trọng so với những chủ đầu tư, những nhà quản trị và tác động ảnh hưởng trực tiếp tới tiến trình tăng trưởng kinh tế tài chính – xã hội. Dự án là địa thế căn cứ quan trọng để những nhà đầu tư quyết định hành động bỏ vốn đầu tư, thiết kế xây dựng kế hoạch đầu tư là địa thế căn cứ để tổ chức triển khai tài chính đưa ra quyết định hành động hỗ trợ vốn, những cơ quan chức năng của nhà nước phê duyệt và cấp giấy phép đầu tư. Do vậy, thẩm định dự án đầu tư là một trong những yếu tố quyết định hành động sự thành công xuất sắc của dự án .

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ :

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

• Hội sở : Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Q. Đống Đa, TP. Hà Nội .
• đường dây nóng : 0985103666 – 0906020090 | | Email : [email protected]
• Hệ thống thẩm định giá toàn nước : XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

• Hồ sơ năng lực:

  Xem thêm: Mua Bán Nhà Đất Hải Dương Giá Rẻ Tháng 03/2022

   TẠI ĐÂY

Source: https://thevesta.vn
Category: Nhà Đất