Đặt cọc mua nhà đất: 7 điều phải biết khi ký hợp đồng đặt cọc

* Mua bán nhà đất là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở.

1. Đặt cọc là gì?

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm ngoái pháp luật :

“ 1. Đặt cọc là việc một bên ( sau đây gọi là bên đặt cọc ) giao cho bên kia ( sau đây gọi là bên nhận đặt cọc ) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác ( sau đây gọi chung là gia tài đặt cọc ) trong một thời hạn để bảo vệ giao kết hoặc triển khai hợp đồng. ”

Như vậy, đặt cọc là một giải pháp bảo vệ thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều nghành nghề dịch vụ, thông dụng nhất là khi chuyển nhượng ủy quyền nhà đất .
Xem thêm : Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất vừa đủ và cụ thể nhất

2. Không bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất

Mặc dù đặt cọc là một biện để bảo vệ thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm nhưng theo pháp luật của Bộ luật Dân sự năm ngoái, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở năm trước và những văn bản hướng dẫn thi hành thì không có lao lý nào bắt buộc những bên phải đặt cọc .
Khi chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất, mua và bán nhà ở phải thực thi những bước sau :
Bước 1 : Công chứng hoặc xác nhận hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, mua và bán
Bước 2 : Kê khai nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính
Bước 3 : Đăng ký dịch chuyển ( ĐK sang tên ) .
Trên trong thực tiễn bước 2 và bước 3 triển khai cùng thời gian nếu bên nhận chuyển nhượng ủy quyền, bên mua thỏa thuận hợp tác nộp thuế thu nhập cá thể thay cho bên chuyển nhượng ủy quyền, bên bán .
Theo đó, đặt cọc là bước tiên phong ( nếu có ) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, mua và bán nhằm mục đích giao kết hoặc triển khai hợp đồng ( trên trong thực tiễn ý niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng ủy quyền, bán cho người khác ) .

3. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng ủy quyền nhà đất gồm nhiều pháp luật do những bên thỏa thuận hợp tác như số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của từng bên .
Xem và tải tại : Mẫu hợp đồng đặt cọc khi mua nhà, đất

7 điều cần biết khi đặt cọc mua nhà đất (Ảnh minh họa)
 

4. Hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng/chứng thực?

Bộ luật Dân sự năm năm ngoái, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm năm trước, Luật Công chứng năm trước và văn bản hướng dẫn thi hành không có pháp luật nào pháp luật hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc xác nhận mà chỉ lao lý công chứng hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, khuyến mãi ngay cho quyền sử dụng đất, gia tài gắn liền với đất .

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền đặt cọc dẫn tới tranh chấp.

5. Mức phạt cọc nếu không mua/không bán nhà đất

Khi bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc không giao kết hoặc thực thi hợp đồng theo thỏa thuận hợp tác thì sẽ bị phạt cọc ; mức phạt cọc được lao lý rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm năm ngoái như sau :
“ Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực thi thì gia tài đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm trả tiền ; nếu bên đặt cọc khước từ việc giao kết, thực thi hợp đồng thì gia tài đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc ; nếu bên nhận đặt cọc khước từ việc giao kết, thực thi hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc gia tài đặt cọc và một khoản tiền tương tự giá trị gia tài đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận hợp tác khác ” .
Theo đó, mức phạt cọc được pháp luật như sau :
– Nếu bên đặt cọc phủ nhận việc giao kết, triển khai hợp đồng thì gia tài đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc ( mất số tiền đặt cọc ) .
– Nếu bên nhận đặt cọc khước từ việc giao kết, triển khai hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc gia tài đặt cọc và một khoản tiền tương tự giá trị gia tài đặt cọc ( trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương tự với số tiền đặt cọc ) .
Lưu ý : Các bên có thỏa thuận hợp tác khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì triển khai theo thỏa thuận hợp tác đó với điều kiện kèm theo nội dung thỏa thuận hợp tác không trái luật, đạo đức xã hội .

6. Không bị phạt cọc nếu là chỉ có giấy biên nhận tiền

Theo lao lý tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm năm ngoái, khi một trong những bên phủ nhận giao kết, thực thi hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận hợp tác khác .
Tuy nhiên, nếu bên dự tính mua giao tiền cho bên có nhà, đất nhưng không thỏa thuận hợp tác là đặt cọc hoặc có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc .
Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền ( trong đó không có từ nào là đặt cọc ) thì nghĩa vụ và trách nhiệm của những bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận hợp tác là đặt cọc thì khi đó được coi là “ tiền trả trước ”. Về thực chất trả trước là một khoản tiền để triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm thanh toán giao dịch, trường hợp những bên không chuyển nhượng ủy quyền nhà đất thì khoản tiền đó sẽ giải quyết và xử lý như sau :
– Bên đưa tiền phủ nhận giao kết, thực thi hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi những bên có thỏa thuận hợp tác khác .
– Nếu bên nhận tiền phủ nhận giao kết, triển khai hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu phạt cọc, trừ khi những bên có thỏa thuận hợp tác khác .
Như vậy, người dân cần rất là quan tâm yếu tố này vì rất nhiều trường hợp trên trong thực tiễn muốn phạt cọc bên còn lại nhưng không có thỏa thuận hợp tác đặt cọc thì không giải quyết và xử lý được .

7. Nên đặt cọc bao nhiêu?

Bộ luật Dân sự năm năm ngoái không lao lý về mức tiền đặt cọc. Do vậy, những bên được quyền thỏa thuận hợp tác về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp lý không lao lý nhưng để hạn chế rủi ro đáng tiếc thì những bên hoàn toàn có thể thỏa thuận hợp tác ở mức dưới 30 % giá trị của hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền so với nhà đất hoặc hợp đồng mua và bán so với nhà .
Để nhìn nhận rủi ro đáng tiếc hoặc nghĩa vụ và trách nhiệm của những bên nếu hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, mua và bán không được giao kết, thực thi thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên ; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi .

Ví dụ: Ông B đặt cọc cho ông C là 50% giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với số tiền là 500 triệu đồng; sau khi đặt cọc xong thì ông B thấy thửa đất khác vị trí đẹp hơn, thuận tiện giao thông, buôn bán nên không muốn mua nữa mà đề nghị ông C trả lại tiền đặt cọc, nếu ông C không đồng ý trả và tại hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận khác thì 500 triệu sẽ thuộc về ông C.

Kết luận: Khi hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có hiệu lực thì bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng; do vậy, các bên cần tìm hiểu kỹ thông tin nhà đất và biết cách thỏa thuận về các điều khoản để loại trừ những rủi ro (rủi ro chính là phạt cọc).

Nếu có vướng mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất.

>> Mua bán nhà đất: Lưu ý gì về điều kiện, hồ sơ, thủ tục?

Source: https://thevesta.vn
Category: Nhà Đất