CÁC LOẠI DIỆN TÍCH TRONG DỰ ÁN CHUNG CƯ VÀ ỨNG DỤNG THỰC TẾ

Chúng ta thường so sánh những dự án Bất Động Sản căn hộ chung cư cao cấp theo đơn giá và nguyên tắc của đơn giá là tính giá đó trên loại diện tích quy hoạnh nào. Tuy nhiên, 1 số ít trường hợp do không hiểu rõ nên dẫn đến sự so sánh bị rơi lệch. Ví dụ như khi so sánh giữa tiền đất, giá kiến thiết xây dựng, giá cả căn hộ chung cư cao cấp, … bằng đơn giá nhưng lại không rõ là đơn giá này tính trên trên những loại diện tích quy hoạnh khác nhau từ đó cho ra tác dụng so sánh sai .

Hiểu được vấn đề đó, trong bài này Remaps sẽ chia sẻ cho các bạn cái nhìn tổng quát về các loại diện tích trong một dự án chung cư và cách sử dụng trong trường hợp cũng như sự liên quan giữa các loại diện tích này với nhau như thế nào.

I. CÁC LOẠI DIỆN TÍCH TRONG MỘT DỰ ÁN CHUNG CƯ

1. DIỆN TÍCH ĐẤT

Mọi người đều biết mỗi một dự án Bất Động Sản đều có diện tích quy hoạnh đất. Diện tích đất mọi người thường tập trung chuyên sâu vào là diện tích quy hoạnh khuôn viên – là diện tích quy hoạnh được biểu lộ trong sách vở. Tuy nhiên ở đây tôi muốn đề cập đến lại là diện tích quy hoạnh quy hoạch tương thích. Diện tích tương thích quy hoạch đã gồm có diện tích quy hoạnh khuôn viên nhưng trừ đi đường giao thông vận tải hay những thứ vướng quy hoạch ( nếu có ). Như vậy, diện tích quy hoạnh quy hoạch tương thích bộc lộ khách quan và đúng chuẩn hơn giá trị của một căn hộ cao cấp. Do đó, mọi người nên tập trung chuyên sâu vào diện tích quy hoạnh quy hoạch tương thích thay vì diện tích quy hoạnh khuôn viên như mọi người thường làm .

2. TỔNG DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG ( GFA )

– Tổng diện tích sàn kiến thiết xây dựng là tổng diện tích quy hoạnh sàn được cấp phép xây của Dự án căn hộ cao cấp. Bao gồm tổng diện tích quy hoạnh của tổng thể những tầng, gồm có tầng hầm dưới đất, tầng nửa tầng hầm dưới đất, tầng kỹ thuật và tầng mái. Diện tích này có tương quan mật thiết với FAR, FAR càng cao thì GFA càng cao và ngược lại ( Chỉ số FAR )

DIỆN TÍCH SÀN KINH DOANH ( NSA / NFA )

Có 02 cách tính là “ Tim tường ” và “ Thông thủy ” .

• Diện tích thông thủy : như tên gọi của nó, diện tích quy hoạnh thông thủy đo theo những nơi nước hoàn toàn có thể đi qua gồm có diện tích quy hoạnh tường ngăn những phòng bên trong nhà ở, khu vực ban công, lô gia ( nếu có ) gắn liền với căn hộ chung cư cao cấp đó .
• Diện tích tim tường : chính là diện tích quy hoạnh kiến thiết xây dựng, gồm có cả tường phân loại những căn hộ chung cư cao cấp, tường bao căn hộ cao cấp, diện tích quy hoạnh sàn có cột, hộp kỹ thuật .

Thông thủy là diện tích quy hoạnh có trong sổ hồng sau này, còn diện tích quy hoạnh tim tường thì phần nhiều những chủ góp vốn đầu tư dùng cái diện tích quy hoạnh này để tính giá cả. Nhìn chung, nếu tính theo diện tích quy hoạnh tim tường thì NSA = 80 % GFA. Trong đó, 80 % là thông số hữu dụng, nếu phong cách thiết kế càng sang thì thông số này càng thấp và ngược lại .

DIỆN TÍCH SÀN ĐIỀU HÒA ( CFA )

Là tổng diện tích của một không gian kính trên cùng với tòa nhà được đo ở mức sàn trên các bề mặt bên ngoài của các bức tường bên ngoài bao quanh không gian điều hòa. Thuật ngữ này được gọi trong tiêu chuẩn là không gian sàn.

II. CÁC LOẠI DIỆN TÍCH TRÊN ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG TRƯỜNG HỢP NÀO

• Diện tích khuôn viên đất : dùng để tính đơn giá khi mua đất. Giả sử một khu đất có diện tích quy hoạnh là X mét vuông và đơn giá là 100 triệu / mét vuông thì tổng giá trị khu đất bằng X * 100 triệu .
• Diện tích đất tương thích quy hoạch : Diện tích này không dùng để tính đơn giá nhưng để dùng để tính diện tích quy hoạnh GFA trải qua Hệ số sử dụng đất ( FAR ) .
• Tổng diện tích quy hoạnh sàn thiết kế xây dựng ( GFA ) : Đây là loại diện tích quy hoạnh quan trọng, nó có nhiều ý nghĩa trong nghiên cứu và phân tích kỹ thuật là chính. Do đó, cũng không tương quan trực tiếp đến việc tính đơn giá .
• Diện tích Sàn kinh doanh thương mại ( NSA / NFA ) tính theo tim tường : Thường được dùng để tính đơn giá bán của những Chủ góp vốn đầu tư. Khi nghe nói cái căn hộ cao cấp đó bán giá 40 triệu / mét vuông là đang nói đến đơn giá tính trên NSA này .
• Diện tích sàn kinh doanh thương mại tính theo thông thuỷ : Đây là diện tích quy hoạnh có trong giấy chủ quyền lãnh thổ. Và thường thì thì diện tích quy hoạnh tính theo thông thuỷ nhỏ hơn khoảng chừng 3-5 % so với diện tích quy hoạnh NSA tính theo tim tường. Vì thế đừng kinh ngạc nếu diện tích quy hoạnh tính trong sổ nhỏ hơn diện tích quy hoạnh bị tính tiền khi mua .
• Tổng diện tích quy hoạnh sàn thiết kế xây dựng ( CFA ) : dùng để tính đơn giá thiết kế xây dựng. Khi nói đến việc đơn giá kiến thiết xây dựng là 10 triệu / mét vuông thì hoàn toàn có thể hiểu là đơn giá này đang tính trên diện tích quy hoạnh CFA .

III. SỰ LIÊN QUAN GIỮA CÁC LOẠI DIỆN TÍCH NÀY VỚI NHAU

• [ Diện tích khuôn viên đất ] – [ Các loại diện tích quy hoạnh giao thông vận tải, khu công trình công cộng ] = [ Diện tích đất tương thích quy hoạch ]
• [ Diện tích đất tương thích quy hoạch ] x [ FAR ] = [ GFA ]

• [GFA] – [Diện tích sảnh, hành lang, thang máy, ghen kỹ thuật..] = [NSA tim tường]

  Xem thêm: Mua Bán Nhà Đất Hà Nội Giá Rẻ Tháng 03/2022

• [ NSA tim tường ] – [ khoảng chừng 5 % ] = [ NSA thông thuỷ ]
• [ GFA ] + [ Diện tích hầm ] = [ CFA ]

Trên đây là tầm nhìn khái quát về các loại diện tích trong dự án chung cư. Ta có thể thấy mỗi loại diện tích được định nghĩa cũng như cách dùng khác nhau. Tuy nhiên, chúng có mối quan hệ chặt với nhau. Do đó, nếu bạn muốn tìm hiểu về việc phân tích đầu tư dự án Bất động sản thì nên tìm hiểu sâu sắc và lưu ý các loại diện tích này.

Source: https://thevesta.vn
Category: Nhà Đất