Hướng dẫn: Cách viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất

12/05/2021 09:28:42

Vấn đề chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất luôn phát sinh các nghĩa vụ và trách nhiệm về thuế. Vậy, việc mua và bán đất đai cần phải nộp những loại thuế nào ? Cách xuất hóa đơn như thế nào so với việc chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất ? và các yếu tố pháp lý tương quan khác về yếu tố này ? Hãy cùng EFY Nước Ta tìm hiểu và khám phá kỹ các yếu tố này .

Cách viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng có phải viết hóa đơn không ?

Căn cứ theo nội dung được lao lý tại khoản 7 Điều 3 Thông tư 26/2015 / TT-BTC sửa đổi, bổ trợ điểm b khoản 1 Điều 16 Thông tư 39/2014 / TT-BTC : người bán cần phải lập hóa đơn khi bán sản phẩm & hàng hóa, đáp ứng dịch vụ, gồm có cả các trường hợp sản phẩm & hàng hóa, dịch vụ thuộc hạng mục sản phẩm & hàng hóa, dịch vụ khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu ; sản phẩm & hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, Tặng, trao đổi, trả thay lương cho NLĐ và luân chuyển tiêu dùng nội bộ ( trừ sản phẩm & hàng hóa luân chuyển nội bộ để liên tục quy trình sản xuất .
Như vậy, theo như lao lý trên, khi chuyển nhượng ủy quyền bất động sản, công ty sẽ phải lập hóa đơn theo pháp luật .

2. Cách viết hóa đơn chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất

Căn cứ theo nội dung tại Thông tư 219 / 2013 / TT-BTC thì chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất thuộc đối tượng người tiêu dùng không chịu thuế GTGT. Cũng tại Khoản 10 Điều 7 Thông tư 219 / 2013 / TT-BTC có pháp luật rõ về giá tính thuế so với hoạt động giải trí chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng bất động sản .
Cụ thể :

Giá tính thuế = giá chuyển nhượng bất động sản – giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

Giá đất được trừ để tính thuế Giá trị ngày càng tăng ( GTGT ) được lao lý đơn cử như sau :

– Trường hợp 1 : Nhà nước giao đất để góp vốn đầu tư hạ tầng thiết kế xây dựng nhà để bán

=> Giá đất được trừ để tính thuế GTGT gồm có tiền sử dụng đất phải nộp NSNN ( không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm ) và ngân sách bồi thường, giải phóng mặt phẳng theo lao lý pháp lý .

Cách viết hóa đơn chuyển giao đất để góp vốn đầu tư

Ví dụ: Năm 2020 Công ty kinh doanh bất động sản XYZ được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán. Tiền sử dụng đất mà DN phải nộp (chưa trừ tiền sử dụng đất được miễn giảm và chưa trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt) là 40 tỷ đồng. Dự án được giảm 20% số tiền sử dụng đất phải nộp. Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được duyệt là 20 tỷ đồng.

Tổng giá trị đất được trừ sẽ được xác lập như sau :

• Tiền sử dụng đất được miễn giảm là : 40 tỷ x 20 % = 8 tỷ ( đồng ) ;

• Tiền sử dụng đất phải nộp NSNN ( không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm ) là : 40 tỷ – 8 tỷ – 20 tỷ = 12 tỷ ( đồng ) ;

• Tổng giá đất được trừ để tính thuế GTGT gồm có tiền sử dụng đất phải nộp NSNC ( không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm ) và ngân sách bồi thường giải phóng mặt phẳng là : 12 tỷ + 20 tỷ = 32 tỷ ( đồng ). Tổng giá đất được trừ được phân chia cho tổng số mét vuông đất được phép kinh doanh thương mại .

– Trường hợp 2 : Đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước

=> Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất Doanh Nghiệp trúng đấu giá .

– Trường hợp 3 : Thuê đất để góp vốn đầu tư hạ tầng để cho thuê, kiến thiết xây dựng nhà để bán

=> Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải nộp NSNN ( không gồm có tiền thuê đất được miễn, giảm ) và ngân sách đền bù, giải phóng mặt phẳng theo lao lý pháp lý .
Ví dụ : Công ty CP X có ngành nghề kinh doanh thương mại góp vốn đầu tư, kinh doanh thương mại hạ tầng sản xuất công nghiệp và dịch vụ. Công ty X được Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất 1 lần để góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để thực thi dự án Bất Động Sản ; thời hạn thuê đất là 50 năm. Diện tích đất thuê là 300.000 mét vuông, giá thu tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời hạn thuê là 82.000 đ / mét vuông. Tổng số tiền thuê đất phải nộp là 24,6 tỷ đồng. Công ty không được miễn, giảm tiền thuê đất. Sau khi góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng hạ tầng, Công ty ký hợp đồng cho nhà góp vốn đầu tư thuê lại với thời hạn thuê là 30 năm, diện tích quy hoạnh đất cho thuê là 16.500 mét vuông, đơn giá cho thuê tại thời gian ký hợp đồng là 650.000 đ / mét vuông cho cả thời hạn thuê, giá đã gồm có thuế GTGT ) .
Giá đã có thuế GTGT so với tiền thu từ cho thuê hạ tầng trong cả thời hạn cho thuê ( 30 năm ) so với Công ty CP X cho nhà góp vốn đầu tư thuê được xác lập là :
16.500 mét vuông x ( 650.000 – ( 82.000 đ / mét vuông : 50 năm x 30 năm ) ) = 9,9132 tỷ đồng .

Giá chưa có thuế GTGT được xác định là:  = 9,012 tỷ đồng.

Thuế GTGT là : 9,012 x 10 % = 0,9012 tỷ đồng .

Cách viết hóa đơn thuê đất đàu tư CSHT, xây nhà để bán

– Trường hợp 4 : Cơ sở kinh doanh thương mại nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất của các tổ chức triển khai, cá thể

=> Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng (CSHT) đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT. (1)

+ Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị CSHT thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của CSHT chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT. (a)

+ Nếu không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng. (b)

Các ví dụ đơn cử :

Ví dụ (1): Tháng 8/2020 Công ty B mua 2000 m2 đất đã có một phần cơ sở hạ tầng từ Công ty kinh doanh bất động sản A tổng giá thanh toán là 62 tỷ đồng (trong đó giá đất không chịu thuế GTGT là 40 tỷ đồng, đơn giá là 20 triệu đồng/1m2).

Trên hóa đơn Công ty A ghi :

– Giá chuyển nhượng chưa có thuế GTGT: 60 tỷ đồng

– Giá đất không chịu thuế GTGT : 40 tỷ đồng
– Thuế GTGT so với hạ tầng : 2 tỷ đồng
– Tổng giá thanh toán giao dịch : 62 tỷ đồng
Công ty A phải kê khai thuế GTGT phải nộp như sau :
Thuế GTGT phải nộp = Thuế GTGT đầu ra – Thuế GTGT nguồn vào được khấu trừ
Giả sử thuế GTGT nguồn vào để kiến thiết xây dựng hạ tầng của Công ty A là 1,5 tỷ đồng đủ điều kiện kèm theo để khấu trừ thì :
Thuế GTGT phải nộp = 2 tỷ – 1,5 tỷ = 0,5 tỷ ( đồng )
Công ty B liên tục kiến thiết xây dựng CSHT và kiến thiết xây dựng 10 căn biệt thự cao cấp ( diện tích quy hoạnh sàn 200 mét vuông / biệt thự cao cấp ) để bán. Tổng số thuế GTGT nguồn vào để xây biệt thự cao cấp là 3 tỷ đồng .
Ngày 01/4/2021, Công ty B ký hợp đồng bán 01 căn biệt thự cao cấp cho người mua C, giá chuyển nhượng ủy quyền 1 căn biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang chưa có thuế GTGT là 10 tỷ đồng, giá đất được trừ khi xác lập giá tính thuế GTGT so với 1 căn biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang bán ra :
– Giá trị quyền sử dụng đất ( chưa gồm có giá trị hạ tầng ) tại thời gian nhận chuyển nhượng ủy quyền từ Công ty A cho 01 căn biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang là : 20 triệu x 200 mét vuông = 4 tỷ ( đồng )
– Giá trị hạ tầng phân chia cho 1 căn biệt thự cao cấp là :
( 20 tỷ : 2000 mét vuông ) x 200 mét vuông = 2 tỷ ( đồng )
– Giá trị quyền sử dụng đất ( gồm có cả giá trị hạ tầng ) tại thời gian nhận chuyển nhượng ủy quyền từ Công ty A được trừ khi xác lập giá tính thuế của 01 căn biệt thự nghỉ dưỡng bán ra là : 6 tỷ đồng .
Trên hóa đơn Công ty B ghi :
– Giá chuyển nhượng ủy quyền 01 căn biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang : 10 tỷ đồng
– Giá đất được trừ không chịu thuế GTGT : 6 tỷ đồng
– Thuế GTGT là 0,4 tỷ đồng [ ( 10 tỷ – 6 tỷ ) x 10 % ]
– Tổng giá giao dịch thanh toán : 10,4 tỷ đồng
Giả sử trong tháng Công ty B bán hết 10 căn biệt thự nghỉ dưỡng. Khi Công ty B kê khai, nộp thuế GTGT, số thuế GTGT phải nộp = số thuế GTGT đầu ra – số thuế nguồn vào được khấu trừ = 0,4 tỷ x 10 căn – 3 tỷ = 1 tỷ ( đồng ) .
Tiền thuế GTGT so với giá trị CSHT ghi trên hóa đơn nhận chuyển nhượng ủy quyền từ Công ty A so với 10 biệt thự nghỉ dưỡng là 2 tỷ đồng không được kê khai, khấu trừ .
Trường hợp Công ty B xác lập giá trị quyền sử dụng đất không gồm có cả giá trị CSHT tại thời gian nhận chuyển nhượng ủy quyền từ Công ty A được trừ khi xác lập giá tính thuế của 01 căn biệt thự nghỉ dưỡng bán ra là 4 tỷ đồng. Trên hóa đơn Công ty B ghi :
– Giá chuyển nhượng ủy quyền 01 căn biệt thự cao cấp : 10 tỷ đồng
– Giá đất được trừ không chịu thuế GTGT : 4 tỷ đồng
– Thuế GTGT là 0,6 tỷ đồng [ ( 10 tỷ – 4 tỷ ) x 10 % ]
– Tổng giá giao dịch thanh toán : 10,6 tỷ đồng
Giả sử trong tháng 04/2021, Công ty B bán hết 10 căn biệt thự cao cấp. Khi Công ty B kê khai, nộp thuế GTGT, số thuế GTGT phải nộp = số thuế GTGT đầu ra – số thuế nguồn vào được khấu trừ ( gồm thuế GTGT nguồn vào để xây biệt thự cao cấp và thuế GTGT đầu vào so với giá trị CSHT ) = 0,6 tỷ đồng x 10 căn biệt thự cao cấp – 3 tỷ đồng – 2 tỷ đồng ( thuế GTGT nguồn vào của hạ tầng ) = 1 tỷ đồng .

Cách viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp, tổ chức triển khai

Ví dụ (a): Tháng 8/2019 Công ty Y nhận chuyển nhượng (mua) 300m2 đất của cá nhân Z ở Khu dân cư Thanh Bình thuộc tỉnh X với giá chuyển nhượng là 9 tỷ đồng. Công ty Y có đầy đủ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, chứng từ thanh toán tiền cho cá nhân Z số tiền 9 tỷ đồng. Công ty Y không đầu tư xây dựng gì thêm trên mảnh đất này. Tháng 10/2020, Công ty Y chuyển nhượng mảnh đất mua từ cá nhân Z nêu trên với giá 12 tỷ đồng (bán lại với giá 12 tỷ đồng) thì Công ty A thực hiện lập hóa đơn GTGT và kê khai, nộp thuế GTGT, giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng (9 tỷ đồng).

Ví dụ (b): Tháng 11/2020, Công ty TNHH A nhận chuyển nhượng 400m2 đất kèm theo nhà xưởng trên đất của cá nhân B với trị giá là 12 tỷ đồng và không có đủ hồ sơ giấy tờ để xác định giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng. Đến tháng 4/2021 Công ty TNHH A chuyển nhượng 400m2 đất này kèm nhà xưởng trên đất với trị giá là 20 tỷ đồng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm nhận chuyển nhượng (tháng 11/2020).

– Trường hợp 5 : Cơ sở kinh doanh thương mại bất động sản triển khai theo hình thức thiết kế xây dựng – chuyển giao ( BT ) thanh toán giao dịch bằng giá trị quyền sử dụng đất

=> Giá đất được trừ để tính thuế giá trị ngày càng tăng là giá tại thời gian ký hợp đồng BT theo lao lý của pháp lý ; nếu tại thời gian ký hợp đồng BT chưa xác lập giá tốt thì giá đất được trừ là giá để giao dịch thanh toán khu công trình do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh quyết định hành động theo lao lý của pháp lý .
Ví dụ : Công ty CP ABC ký hợp đồng BT với Ủy Ban Nhân Dân tỉnh A về việc thiết kế xây dựng cầu đổi lấy giá trị đất ; giá thanh toán giao dịch khu công trình được Ủy Ban Nhân Dân tỉnh A xác lập tại thời gian ký hợp đồng theo pháp luật của pháp lý là 2000 tỷ đồng, đổi lại Công ty CP ABC được Ủy Ban Nhân Dân tỉnh A giao cho 500 ha đất tại huyện Y thuộc địa phận tỉnh. Công ty CP ABC sử dụng 500 ha đất để xây nhà để bán thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT được xác lập là 2 nghìn tỷ đồng .

– Trường hợp 6 : Doanh nghiệp kinh doanh thương mại bất động sản có nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được cho phép chuyển mục tiêu sử dụng sang thành đất ở để kiến thiết xây dựng căn hộ cao cấp, nhà ở … để bán

=> Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng ủy quyền từ người dân và các ngân sách khác gồm có : khoản tiền sử dụng đất nộp NSNN để chuyển mục tiêu sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế TNCN nộp thay dân cư có đất chuyển nhượng ủy quyền ( nếu các bên có thỏa thuận hợp tác doanh nghiệp kinh doanh thương mại bất động sản nộp thay ) .

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

– Trường hợp 7 : Xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà căn hộ cao cấp để bán

=> Giá đất được trừ tính cho 1 mét vuông nhà để bán được xác lập bằng giá đất được trừ theo lao lý tại 6 trường hợp nêu trên chia ( 🙂 số mét vuông sàn thiết kế xây dựng không gồm có diện tích quy hoạnh dùng chung như hiên chạy dọc, cầu thang, tầng hầm dưới đất, khu công trình kiến thiết xây dựng dưới mặt đất .
Như vậy, trải qua bài viết trên, EFY Nước Ta mong ước sẽ mang lại những thông tin hữu dụng, thiết yếu về cách viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất tới bạn đọc .

Đăng ký dùng thử miễn phí hóa đơn điện tử iHOADON TẠI ĐÂY

✅ iHOADON chuyên gia cao cấp về hóa đơn điện tử

✅ Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn không lấy phí :

– Miền Bắc: Hotline: 19006142 – Tel/Zalo: Ms. Hằng 0912 656 142/ Ms Dương 0914 975 209

– Miền Nam: Hotline: 19006139 – Tel/Zalo: Ms Thơ 0911 876 900/ Ms. Thùy 0911 876 899 

iHOADON chuyên viên hạng sang về hóa đơn điện tử

TrangDQ

Source: https://thevesta.vn
Category: Nhà Đất